2021房地产市场形势总结
□ 市场前高后低,下半年快速降温,销售回调幅度超预期
□ 地产供给侧调整持续,三线四档、贷款集中度与“两集中”供地政策叠加
□ 交易、投资同步降温,低库存与低去化同现
房价:今年以来新房价格累计涨幅处于近五年同期低水平,10月百城二手住宅均价环比转跌,且下跌城市数量增加至59个
新房:2021年1-10月,百城新建住宅价格累计上涨2.49%↑ ,涨幅较去年同期收窄0.38个百分点,累计涨幅居近五年同期低水平。10月,百城新建住宅均价16189元/平,环比上涨0.09%↑ ,涨幅较上月收窄0.05个百分点;同比上涨3.08%↑ 。10月31个城市环比下跌。
二手房:2021年1-10月价格累计上涨3.45%↑ ,涨幅较去年同期扩大1.06个百分点。10月,百城二手住宅均价16026元/平,环比下跌0.04%↓,由涨转跌;同比上涨4.04%↑ 。10月环比下跌的城市数量增加16个至59个,下跌城市数量为年内高。
供应:10月房企推盘力度有所减弱,重点城市供应规模下降
根据中指数据CREIS统计,2021年1-10月,20个代表城市商品住宅月均供应面积约1929万平方米,与去年同期基本持平,均处历史同期高位。
10月房企推盘力度减弱,20个代表城市商品住宅月均新批上市面积环比下降超三成,同比下降约10%,供应规模处于近几年同期低位。
11月前两周(11.1-11.14),代表城市新批上市面积同比下降超两成。
销售:下半年以来市场下滑速度超预期,10月市场延续低温态势,单月成交规模为2016年以来同期低,同比降幅超两成
全国商品房:1-10月,销售面积14.3亿平米,同比增7.3%↑,较2019年同期增7.3%↑,10月同比下降21.7%↓,单月规模为2016年以来同期低;1-10月,销售额14.7万亿元,同比增11.8%↑,较2019年同期增18.3%↑,10月同比下降22.6%↓,连续4个月同比下降,降幅扩大。
50城住宅:1-10月,50城商品住宅月均成交约3392万平方米,在去年低基数影响下,同比增长12.9%,较2019同期增长9.9%。
10月,50城商品住宅成交面积在2528万平方米左右,同比降幅超两成,环比继续下降,绝对规模处于近五年同期低水平。
11月前两周(11.1-11.14),重点城市成交面积同比下降接近三成。
全国土地:“两集中”政策影响下土地供求缩量,楼面价有所上涨,10月宅地成交规模同比继续大幅回落,溢价率降至2.7%
22城集中供地:21城完成二批次出让,土地市场整体降温,流拍率有所上行,近两百宗地块被撤牌,其中成都、杭州等城市多宗地块因条件严苛遭流拍或撤牌
截至11月5日,北京、上海等21个城市完成第二批地块集中出让,其中底价成交地块合计431宗,占总成交地块比重达到72.2%(首批次为46.7%),共计流拍88宗地块,撤牌195宗地块,整体流拍撤牌率达到32.2%(首批次为6.3%)。
二批次成交:已出让21个城市土地市场整体降温,溢价率较首批均出现下降,热点城市厦门、无锡、成都和南京多宗地块竞价达上限但上限地比重下滑明显,除青岛、成都和深圳受初始地价影响,多数城市成交楼面价较首批出现下跌;
二批次流拍撤牌:受宅地供应放量和资金端持续收紧影响,房企拿地回归理性,多数城市流拍率上行。成都、南京因故分别撤牌17宗和11
宗宅地,杭州10宗地块试点“竞品质,竞地价”并要求现房销售,均未达到挂牌要求遭流拍。
2022趋势展望
短期内市场调整压力仍较大,政策环境是否能明显改善是决定市场走向的关键因素
预计11-12月,全国销售规模将继续回落,房价涨幅进一步收窄;受土地成交缩量拖累,新开工面积下降态势难改,开发投资增速回落
□ 销售方面,四季度,部分城市存在政策微调预期,整体市场有望改善,但政策环境仍较为严格,短期市场仍有调整压力,全国商品房销售面积和金额同比预计将继续下降。房价涨幅或将进一步收窄,部分城市房价面临一定调整压力。
□ 新开工方面,土地成交面积同比明显下降,对新开工规模形成较大拖累,同时,资金压力不断提升,一定程度上亦降低了房企开工积极性。当前重点城市逐渐完成第二批集中供地,但土地流拍、撤牌量明显增加,土地成交规模难有明显改善,短期新开工面积下降态势难改。
□ 投资方面,四季度,加快推进竣工周期,加速资金结转,建筑工程投资仍将对全国房地产开发投资额提供支撑,但新开工规模的缩量、土地购置费增速回落均将继续拖累投资增速,四季度全国房地产开发投资额累计增速或将继续回落。
调控政策趋势:政策着眼长效机制建立,因城施策开启双向调节,短期托底政策可能多为边际小幅改善
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